מהו בעצם דו"ח איכות סביבה, ומתי צריך אותו?
דו"ח איכות סביבה הוא מסמך סביבתי מסכם המאגד את כל הנושאים הקשורים בהיבטים הסביבתיים של המבנה טרם איכלוס. הנושאים שהדו"ח מתייחס אליהם כוללים את כל הרכיבים שמגדירים את המבנה כגורם סביבתי: קרינה, איכות אוויר, זיהום קרקע ומים, רעש (מבנה חדש בד"כ לא יוצר רעש), שפכים וחומרים מסוכנים. ההכנה של דו"ח איכות סביבה נדרש בשלב קבלת תעודת הגמר (מה שפעם נקרא טופס 4) של המבנה, רגע לפני האכלוס. חשוב להבהיר שאת הדו"ח, כותבים על המבנה עצמו, ולא על הפעילות המתוכננת בתוכו (למעט כמובן במצבים בהם מדובר במבנה תעשייה / מלאכה / מסחר בהם הפעילות היא חלק בלתי נפרד מהמבנה עצמו).
למה בכלל צריך דו"ח איכות סביבה?
המטרה של דו"ח איכות סביבה היא לוודא שהמבנה לא ישפיע לרעה על הסביבה אחרי שהוא יאוכלס. כל מבנה יוצר השפעות שונות על הסביבה – כמות מסוימת של מזהמים, כמות כלשהי של פסולת, צריכת משאבים (חשמל ומים), הזרמת שפכים (למערכת הביוב העירונית), ולעיתים גם יצירת קרינה ורעש. רוב הנושאים החשובים נבדקים כבר במהלך הליך הרישוי, אבל מאמר זה מתייחס רק לאלה שנבדקים טרם האיכלוס, ושאת חלקם ממש צריך לבדוק בפועל לפני שהמבנה מקבל תעודת גמר.
מהן בדיוק הדרישות שדו"ח איכות סביבה צריך לתת עליהן את הדעת?
הדרישות לדו"ח איכות סביבה משתנות מרשות לרשות, בהתאם למדיניות הסביבתית של כל יישוב, ובהתאם לסוג הפעילות המתוכננת במבנה (מגורים, מסחר, משרדים, מבנה ציבור…). ככלל, יש מספר נושאים קבועים בכל דו"ח איכות סביבה:
- קרינה – המבנה חייב לעמוד בתקנים הרלוונטיים לחשיפה לקרינה, במטרה להבטיח שרמות הקרינה במבנה תהיינה בטוחות לאורך זמן (לאחר האכלוס). עבור מבנים מסוימים אפילו צריך להכין דו"ח קרינה ע"י יועץ קרינה.
- רעש – צריך לוודא שהמבנה לא יוצר רעש חריג שיפריע לסביבה, בייחוד אם יש שימושים רגישים בסמיכות כגון בתי מגורים. דו"ח אקוסטיקה מאת יועץ אקוסטיקה מאשר שהמבנה אכן עומד בתקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר).
- איכות אוויר – צריך לוודא שלא צפויים מטרדי ריח או מפגעי אוויר ממערכות האוורור. את זה בודקים בשתי רמות – מול היתר הבנייה (שקבע את מקום פתחי האוורור) ומול הקמת המערכות בפועל.
- זיהום קרקע – רוב המבנים החדשים לא יוצרים כל זיהום קרקע, במיוחד לא בשלב האיכלוס וטרם תחילת הפעילות במבנה (לכן לרוב מדובר בהצהרה בלבד), אבל ברגע שיש חומ"ס ייתכן ויהיה צורך בביצוע סקר קרקע.
- שפכים – גם כאן רוב המבנים לא יוצרים כל שפכים חריגים, ובטח לא בשלב שלפני האיכלוס וטרם תחילת הפעילות במבנה, אבל חייבים הצהרה על כך. מבני תעשייה ייתכן שיצטרכו להכין תכנית ניטור שפכים ספציפית.
- חומרים מסוכנים – שוב, רוב המבנים החדשים, טרם האכלוס, אינם מכילים כלל חומרים מסוכנים בשגרה. עם זאת, במבנים גדולים שיש בהם חדרי חשמל, גנרטורים וכ"ו צריך להתייחס אליהם בדוח איכות הסביבה וזה כולל רשימה, כמות, אופן אחסון, ודרכי טיפול בעת חירום.
- פסולת – חייבת להיות התייחסות לאופן הטיפול הצפוי בפסולת תפעולית שתיווצר. זה כולל דרישה למחזור, לפחות של 2 זרמים, באמצעות פחים מוטמנים או על קרקעיים (על פי הוראות היתר הבנייה).
המבנה הארגוני של דו"ח איכות הסביבה דומה במידה רבה למבנה של דו"ח בנייה ירוקה. שני המסמכים בוחנים היבטים סביבתיים שונים של המבנה מתוך תפיסה רחבה של קיימות ומחויבות סביבתית.
איזה שלב בהליך הרישוי מותנה באישור דו"ח איכות סביבה?
כדי לקבל תעודת גמר (גם אם אכלוס), יזמים חייבים להציג אישור של המחלקה לאיכות הסביבה, שמבוסס על דו"ח איכות הסביבה שהוגש ואושר. כלומר, אם דו"ח איכות הסביבה לא הוגש ו/או לא עמד בכל הדרישות שפורטו – היזם לא יקבל אישור לאכלס את המבנה.
מי הגורם ברשות המקומית שמבקר ומאשר את דו"ח איכות הסביבה?
דו"ח איכות הסביבה מוגש ליחידה הסביבתית. היחידה הסביבתית אחראית על כל התחומים והמפגעים הסביבתיים בעיר, ובתוך תחומיה נופל גם האישור של דוח איכות הסביבה. בדרך כלל, האישור ייעשה על ידי ה"מתכנן הסביבתי" שהוא הדמות האחראית ברשות המקומית לבקר את היבטי איכות הסביבה בהליך רישוי מבנים.
מה קורה אם המבנה לא עומד בדרישות ולא מקבל את האישור הנדרש?
אם דוח איכות הסביבה מגלה שישנן בעיות שמונעות אישור הדו"ח, צריך לתת פתרון על מנת לקדם את הנושא, אחרת הפרויקט לא יכול להתקדם. יש לציין פתרון אופרטיבי שיאפשר אכלוס ותהליך הסתגלות, ובלבד שמדובר בפתרון זמני והיזם מתחייב לבצע את התיקונים הנדרשים. לעיתים היזם יידרש להפקיד ערבות להבטחת ביצוע התיקונים.
לסיכום
דו"ח איכות הסביבה הוא כלי חשוב להבטחת איכות החיים והסביבה, ומילוי הוראותיו מעיד על מחויבותם הסביבתית של היזמים. מדובר בדו"ח מסכם המתייחס לכלל ההיבטים הסביבתיים, טרם אכלוס המבנה. חשוב להכיר את הדרישות ואת הגורמים האמונים על הכנתו ובדיקתו, וזאת על מנת להימנע מעיכובים ומהתנגדויות בשלבים מתקדמים של הפרויקט. עם זאת, במקרים בהם נותרו ליקויים לתיקון, ניתן למצוא פתרונות זמניים שיאפשרו אכלוס מהיר תוך התחייבות לטיפול שוטף בבעיות – כך שגם היזם וגם הסביבה ירוויחו.
